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房屋买卖合同是特殊的买卖合同

来源:南京律师网 作者:南京律师时间:2015-06-05

  案情:2013年2月3日,原告程某与被告郭某签订房屋买卖契约,并由中证人郭某某中证,契约的内容为:立契人郭某经中证人说合,自愿将其住宅一套(包括地下室、车库)出卖于程某名下永远为业,该住宅建筑面积141.67平方米,地下室42平方米,车库42平方米,双方言明价人民币叁拾万元整,当日价业两清,以后如有亲族产邻及他人发生争执,由立契人一面承担,与承契人无关,空口无凭,立此契约为证。当日该房屋所有权证由原告程某收执。后原告程某因被告郭某未积极协助办理过户手续及腾出房屋,向本院提起诉讼。审理过程中被告向原告邮寄《解除合同通知书》通知解除双方签订的《房屋买卖契约》,后原告向被告邮寄《关于解除合同通知书的复函》不同意解除本合同。

  分歧:第一种意见:一、本案原告程某与被告郭某签订的房屋买卖契约,系双方真实意思表示,且不违反法律规定,属有效协议。被告郭某应协助原告程某办理房屋的权属变更登记,地下室和车库的相关手续交付原告程某。二、被告郭某在判决生效后一个月内腾出该房屋、地下室及车库交付原告程某。

  第二种意见:原告程某与被告郭某就本案所涉房屋签订的契约为双方真实意思表示,虽然契约上写明“价业两清”但原告提供不出已将购房款支付被告的有效证据,故对原告的诉讼请求,应不予支持。

  专业人士同意第一种意见。

  评析一、房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:1.合同当事人必须符合主体资格。2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。本案中原、被告均已成年,符合主体资格,原告程某与被告郭某签订的房屋买卖契约,系双方真实意思表示,且不违反法律规定,属有效协议。

  二、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”

  本案中原告程某与被告郭某签订的房屋买卖契约,系双方真实意思表示,且不违反法律规定,属有效协议,且诉争的房屋所有权证由证人郭某某交原告收执和原、被告双方在房屋买卖契约里也明确写明了价业两清,原、被告签订的房屋买卖契约合法。卖房人应当按照约定履行自己的义务,协助原告程某办理房屋的权属变更登记,地下室和车库的相关手续交付原告程某。

  三、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中被告郭某在没有与原告程某协商一致的情况下给原告邮寄《解除合同通知书》通知解除双方签订的《房屋买卖契约》,不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定和约定解除合同的情形。

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