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中介公司未经买房人同意,擅自修改合同内容,导致买房人多花了5万块。二手房买卖问题

来源:南京律师网 作者:南京律师时间:2017-08-08

【(录音)今年2月底,罗先生通过一家中介公司购买一套二手房,当时签了一式三份的《房屋买卖合同》,合同约定楼款总计197 .5万元,首付款54 .5万元,以银行按揭形式交余款。交楼时间约定为今年5月1日前。因不确定什么时候能办理过户手续,于是合同上交易过户手续的截止时间未填写,买家罗先生和卖家马小姐双方口头约定按实际日期为准。

由于该二手房产权人为夫妻二人,卖家马小姐的丈夫因出差未来现场签名,罗先生于是将自己那份合同交给中介卢先生,请他等马小姐的丈夫出差回来帮忙交给他签字。罗先生称,几天后马小姐的丈夫回来后,他们要一起去办理了网签,所以书面合同就一直放中介那,罗先生也就没在意。

可是过了几天,罗先生突然接到马小姐的律师电话,说“合同上约定5月1日前要交付楼款”,提醒他要尽快凑齐钱。罗先生觉得很奇怪,于是赶紧去找中介公司要回自己当初的购房合同,这才发现原来在交楼时间后面,又多加了一句“需交齐楼款”。“为什么没经过我同意,擅自修改了合同?”罗先生感到气愤,中介表示是在卖家马小姐的授意下加了这句话。不过好在罗先生在将合同放在中介公司保管之前曾经进行拍照。

4月中旬,罗先生拿到银行的《同贷书》,预计能按照合同约定在5月1日前过户时,马小姐向罗先生发出了《中止履行房屋买卖合同通知书》,明确表示因为罗先生绝对无法做到2017年5月1日之前交齐楼款,以违约为由要与罗先生解除合同。

随后中介公司介入协调,买卖双方一番协商后,马小姐提出要签补充协议,此时楼款涨至205万元,比原来合同约定的楼款涨了7.5万元,中介公司同意帮罗先生垫付2 .5万元,罗先生自己再出5万元。因为罗先生要买上购房结婚,所以无奈之下只能同意该补充协议,并于6月办完相关手续。
    对于罗先生的遭遇,该中介公司负责人表示,涉事员工确实修改了罗先生的合同,目前已离职。中介公司觉得,员工擅自修改合同是个人行为与中介公司无关,而且罗先生把合同交由中介保管自己也应该承担损失。】

1.      中介公司的员工擅自修改合同中介公司要不要承担责任?应该承担什么责任或损失?

2.      擅自修改的内容对罗先生有约束力吗?如果没有,罗先生应该如何维权?

3.      签订购房合同后,有些双方协商的条款,能否进行调整?如何调整才是对双方起到约束力?如何避免有一方对协商变更的内容反悔?

4.      补充协议和原合同的法律效力等同吗?

 

1、中介公司的员工擅自修改合同中介公司要不要承担责任?应该承担什么责任或损失?

中介公司的员工擅自修改合同,中介公司需要承担责任。

罗先生将合同交给中介公司保管,那么罗先生与中介公司之间就成立了无偿保管关系。中介公司作为保管人,应履行保管义务。中介公司的职工故意擅自修改合同,违反保管义务,应由其公司对罗先生的损失承担赔偿责任。

根据《中华人民共和国合同法》第374条规定,保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。

2、擅自修改的内容对罗先生有约束力吗?如果没有,罗先生应该如何维权?

擅自修改的合同对罗先生没有拘束力。如果合同修改的内容没有经过当事人同意,那就不是当事人真实意思表示,应该是属于无效的,没有法律拘束力。

擅自修改的内容无效,罗先生可以主张按原合同约定履行。

3、签订购房合同后,有些双方协商的条款,能否进行调整?如何调整才是对双方起到约束力?如何避免有一方对协商变更的内容反悔?

    可以调整。通过解除原合同重新订立新的合同,签署补充协议等方式来修改合同。

    市民签订购房合同之后,原件应由自己保管,不能交给第三人或者中介机构来保管,不然容易被人篡改。另外如有修改,每个修改的地方应由合同当事人签名确认;或在合同约定,如有增加补充手写内容,需要各方确认才有效,这样才能更大程度上去做好防范。

4、补充协议和原合同的法律效力等同吗?

    补充协议由买卖双方共同签署,是双方的真实意思表示,既然罗先生已经认可这种处理方式,那么就应以补充协议为准。

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