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房屋租赁合同纠纷代理词

来源:南京律师网 作者:南京律师时间:2018-01-09

代理词

尊敬的审判长、审判员:

受被上诉人冯某某的委托和江苏钟山明镜律师事务所的指派,我担任谢某某诉冯某某房屋租赁合同纠纷一案二审的诉讼代理人,参与本案的诉讼活动。现根据本案事实和相关法律发表如下代理意见,供法庭参考。

  • 被上诉人冯某某承租的是10间房屋,包括王某某的3间,租赁期限为6年,总共租金为66000元。

    第一,被上诉人冯某某持有的房屋租赁合同上载明“店面房2间、厂房8间”,“2”和“8”均是上诉人谢某某亲笔所写,谢某某所持有的房屋租赁合同系其伪造,两人在订立合约时就已约定承租的是10间房屋。并且,2009年5月1日,谢某某先与金志芳签订房屋租赁协议,明确写明甲方将店面房(2间)二层(8间)出租给乙方使用,后金志芳将资产整体转让给冯某某,由冯某某继续使用。根据事件的连续性,不难相信被上诉人冯某某承租的是10间房屋。

第二,上诉人和被上诉人的房屋租赁合同写明:“租期预租陆年,租金66000元”。其实际含义是租期先租6年,一年租金66000元。根据上诉人和被上诉人的交易习惯,2013年至2015年被上诉人冯某某每年向上诉人谢某某支付66000元租金,谢某某再将其中转租的12000元支付给王某某。由此可知,66000元指的是10间房屋的租金,包含了谢某某的转租费。

二、被上诉人冯某某未支付或者迟延支付租金有正当理由,享有同时履行抗辩权,不构成违约。

2016年上诉人谢某某收取冯某某10件房屋的租金66000元后,并未将其中的12000元支付给王某某,导致王某某将3间房屋封堵,造成冯某某无法使用。2017年5月1日,被上诉人冯某某要求先解决无法使用的3间房屋的问题,双方并未达成一致意见,冯某某才未支付租金。故现在甲方不符合履行约定,根据《合同法》第六十六条和第二百二十条,被上诉人冯某某并非无正当理由未支付或迟延支付租金,其享有同时履行抗辩权,不构成违约。

  • 法律法规:

1、《合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

2、《合同法》第六十六条:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。

3、《合同法》第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

4、《合同法》第二百二十七条: 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

 

 

 

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